去年下半年至今，低单价的社区商铺一直是深圳商铺市场的热点。在金融危机下，高端消费需求受到较大程度的打压，而日常生活开支需求受到的影响就小得多。住宅底商作为投资品种，在金融危机下有几个较利于中小投资者的特点：一是单价较低，深圳近期在售的住宅底商多集中在15000-36000元/平方米的范围内，总投资金额较小;二是消费需求稳定，住宅底商定位周边住宅消费需求，受到金融危机影响较小且抗跌性较强;三是住宅底商总体量不大，受业态组合影响较小，独自生存能力较强，只要入住率稳定，对于主力店的需求和依赖程度较低，在合适的租金水平下不易出现大范围空置的情况，总体风险较低。

在社区商铺的投资中，投资者也一定要对几个问题心中有数：一是社区总体的入住率如何，这将是所投资商铺最重要的支撑力;二是所投资铺位的工程条件如何，在金融危机下，尽量要选择带餐饮功能的商铺，因为中低端餐饮受到的冲击是最小的;三是商铺面积，要根据社区的具体情况来定夺。一般情况下实用面积40-80平方米为宜，既能满足便利店的需求，又可以满足小型餐饮的面积需求，同时也可以兼顾多数社区零售商业的面积需求。最后还要参考周边商业的租金水平，判断该社区商铺的售价是否合理，一般能达到6%左右的年租金回报率比较合理。今年年初个别地产商抛售的社区商铺中，也有出现10%租金回报率的，属于个别情况。

投资大型购物中心及商场店中店须谨慎

购物中心的运营管理一直以来是让诸多地产商头痛的问题。业态业种组合、租售比例、资金退出方式等问题一直没有完美的解决方法。在目前国内REITs(房地产信托投资基金)还远未成熟的情况下，发展商由于无合适资金退出渠道，往往在商铺租售比例上难以把握。如果追求快速回收资金，不仅面临销售方面的巨大压力，售后也难以对业态组合有足够的控制力，很可能使得整个商场七零八落，业态组合混乱，甚至因为难以协调统一招商节奏，出现较大面积空置。一旦这种情况发生，带给中小投资者的是毁灭性的打击。

在深圳市场，大型购物中心往往由于有主力店以及集中宣传造势等优势，要价极昂，每平方米超过六七万是常事，价格容易出现虚高。由于单价较高，中小投资者所购买的铺位多为小型甚至微型铺位，工程条件上也可能仅有零售功能。在后期实际招商过程中，往往受限于面积大小或者工程条件等问题，只能进驻一些实力较弱的个体零售商。而个体零售商由于没有全盘发展的资金支撑，抵御风险能力较弱而且前期投入成本较低，在金融风暴等极端情况下容易撤场，使得投资者面临二次招商及租金水平下滑等问题。而如果多个商铺投资者合作，招进较有实力的连锁商家，虽然可以在一定程度上避免上述问题，获得较稳定的租金收益。但是由于不同投资者对于回报的预期不同，在租金水平的确定上较难达成一致，而且大型餐饮及连锁店，由于所要面积较大，承租能力往往较低，较难满足小面积铺位投资者的回报要求。

因此，投资者在投资购物中心或商场内商铺时，至少需要对如下几点做好把关：一是开发商是否有过开发及运营商业地产的经验，有无经验对于购物中心的价值会有很大影响;二是租售比例，出售铺位面积占全部面积的10%以下为宜;三是地段，不要被开发商的宣传噱头弄昏了头，不要过于迷信未来的前景，要确认周边是否有足够的消费力可以支撑如此体量的商场;四是要量力而行，商铺投资与住宅投资不同，风险较大，而且好铺还需时间养，在投资组合中不宜占据过大比例。另外也不宜多人合资共同投资一个铺位，否则在后期会遇到许多棘手的问题。

http://news.linkmall.cn/research/20090401/081204.shtml

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