来源:城市快报
去年商业地产成交量历史最高 今年新增30万平方米商业项目
近年来，随着本市第三产业的不断发展，投资商业地产的人越来越多。数据显示，2009年，本市将有近30万平方米的新增商业项目投入市场，然而并不是所有商铺都具有高额回报率。投资者如何才能选到"一铺养三代"的黄金区位，如何获得高出投资额数倍的回报?经济专家为您提供选铺八大招数。
商圈现状
部分商家经营惨淡
昨日记者走访了本市南京路、滨江道、和平路商圈，发现熙熙攘攘的金街中，仍有一些商场显得异常冷清。比如滨江道上乐宾百货旁边的一家时尚购物广场，客流量非常小，售货员都在看报纸或玩电脑游戏，与旁边麦购休闲广场的门庭若市形成鲜明对比。在南京路附近一家淘宝购物馆的招商部，一位店铺老板甚至因为经营困难与招商人员发生了争吵。随后记者在和平路附近的一家淘宝商城发现，该商城的三、四层正在进行内部装修，工作人员表示要进行内部业态调整，可该商城开业还不到一年，调整原因自然是不言而喻了。
业内信息
商铺价格仍存水分
根据中原地产投资顾问部统计显示，2008年商业地产成交量达到历史最高，为138万平方米。业内人士表示，去年本市商业地产开发量大涨，不过受金融危机影响，开发商资金链紧张，多数商业项目已推迟上市时间或延长开发周期，预计会大幅提升今年商业地产供应量。如果没有施工延期的情况出现，今年将有近30万平方米的新增供应投入市场。
价格方面，2008年天津商业物业市场销售报价集中在2万元-4万元/平方米，多为相同位置其他类型物业的1.3至3倍。中原地产(天津)投资顾问部总监高飞分析，商铺成交价与报价存在较大差异，折扣浮动在5%-20%左右。高飞预计，2009年天津整体商业物业销售价格涨幅不会很高，但是由于商业地产的开发量较同一项目其他类型地产的开发量要小得多，很多开发商会采取报高价，暗打折的方式。"今年高价项目还会出现，其水分会很大。"
部分数据资料来源：DTZ戴德梁行研究部
部分商业项目参考售价
项目 区域 销售价格(元/m2)
津典时代 河西区20000
和平门和平区23800(临街1F)
新天地Beginning 河东区23000
上东壹街 东丽区18000
部分商业项目参考租金
项目 区域 租金范围(元/m2天)
号外时尚馆和平区 2F：8-123F: 6-104F：5-8
奥城商业广场 南开区 1F：3-8
佰秀街和平区 1F：182F：14-163F-4F：5.5-9
乐宾百货 和平区 B1：61F：10-152F：11
泰达市民广场 开发区 整体：1.5-8
商铺投资8大招数
店铺选址关系着投资者未来的经济效益，天津理工大学工商管理系主任杨强从交通、客流量、空间布局等方面提供了选铺八大招数。
1."傍大牌"，把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，或与超市、商厦、饭店等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
2."车流量大不等于客流量大"，商铺最好位置应当是面向人流而不是面向车流，通常不建议首选在街头或街尾。
3."选择人口密集的地方"。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，可吸引出入行人经过，也易于使顾客记住店铺地点。
4."交通便利"，在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择马路哪一边较有利于经营，需要考察两边的行人流量。
5."有广告空间"。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前"发挥"营销智慧的机会。
6."关注商业规模"，如果整体商业项目规模过大，或铺面数量过多，则要考虑开发商的统一经营管理问题和统一招商定位的问题。
7."停车位置"，近年来私家车数量激增，停车位是否充足是店铺选址的必要考虑因素。
8."空间布局要合理"，开间与进深比例通常适宜在1：2.5，层高考虑到装修因素，起码3米以上。
(作者：姚华)
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