商圈调查

对于大型连锁企业来说，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，餐厅在开店之前，应精心细致进行实地调查作业，计算各聚客设施的人流量多少、商圈内的人口数、收，附近和自己相近的业种有几家或不同类店、其营业情况分别是怎样的?均是考察衡量的重点。

综上，做好每个城市的商圈调查与规划是开好店的第一步骤，因为开店就像下围棋，必须先做好布局，奠定良好的基础。

商圈概念

开店要赚钱，需要成功选址，而选址就要抓住四个要素，即Location(城市)， Location(商圈)，Location(街道)，还是Location(店址)。通过人口数、经济收入等统计数据分析来考虑进入城市的先后，在确定城市后还要进一步考虑该城市的商圈规划。

所谓商圈，就是指城市中居民、上班的人群购物或活动，且人流量较大，商店集中扎堆的地段或区块。一般而言，商圈可分为大商圈和小商圈，大商圈的繁华程度主要是依靠集客设施的聚客能力，人潮愈大则其聚客能力愈强，聚客力磁场愈强则覆盖的商圈范围的商业面积愈大。也就是说，该商圈的较近距离内生活的人愈多，该商圈的人潮就愈大，承载各种业态就愈多，所以说集客设施是影响人潮的关键因素。

小商圈可分为主商圈和次商圈，依照业态的不同以及区域内人口密度的不同，主商圈和次商圈的辐射范围与定义也不尽相同。

主商圈的概念

以餐饮行业为例，以餐厅为中心，来餐厅消费并且其消费金额占该餐厅营业额80%的顾客所分布的范围，称为主商圈。

主商圈既是一个空间概念，也是一个时间概念。一般情况下，商业区型商圈范围为步行5分钟的距离范围;社区型商圈范围为步行10分钟的距离范围。一般在描述主商圈是，用以下几个维度：主商圈范围描述、主商圈概述、主商圈人数、主商圈目标顾客人数、主商圈顾客占全体顾客的百分比。例如：

- 主商圈范围描述：以武昌火车站为中心的商圈

- 主商圈概述：主商圈是由来此坐火车，接待人群构成的主商圈客户群

- 主商圈人数：400万人

- 主商圈顾客占全体顾客的比重为：90%

次商圈概念

以餐厅为中心，主商圈以外，来餐厅消费并且其消费金额占该餐厅营业额20%的顾客分布的范围，称为次商圈。

次商圈也有空间概念和时间概念。一般情况下，商业区型商圈范围为步行10分钟的距离范围;社区型商圈范围为步行15分钟的距离范围。描述次商圈也可用几个维度：次商圈范围描述、次商圈概述、次商圈人数、次商圈目标顾客人数、次商圈顾客占全体顾客的百分比。例如：

- 次商圈范围描述：以长途汽车站及火车站周边小区组成的商圈

- 次商圈概述：是以在此坐车、住家、办公、上学、购物为主的商圈

- 次商圈人数：6万人

- 次商圈目标顾客人数：3万人

- 次商圈顾客占全体顾客的比重为：10%

商圈规划

商圈内选址时，一般应选择在商圈内最集客的位置或临近集客的潜在店址，所谓潜在店址的商圈范围指的是会到店消费的主要顾客所在的范围(如上述主商圈距离最近的90%左右的顾客所在的范围)及规模。

商圈的好坏直接影响到餐厅的业绩，通过商圈调查，可以预估潜在餐厅各项评估指标以及初年度12个月的营业额未来5年营业额预测、损益平衡点、现金流量和IRR回报率分析。

商圈类型

1城市商业中心

商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离(约300米)内常住的居民或上班的人，最主要的客群则是门前经过的人们及附近集客点购物或活动的人群。

在此类商圈开店的基本指标是：平常日人流量达1.5万人以上，假日人流量达2万人以上。

2社区商业中心

商圈范围为距其走路约10分钟左右的距离(约1公里)内，如居民区较为分散时，则其范围会更大些，可以达到2、3公里。

在此类商圈开店的基本指标是：商圈范围内的人口数在五万人以上，平常日人流量达1万人以上，假日人流量达1.5万人以上。

3零售商场

购物中心大部分在城市边缘，少部分在城市中心，一般面积在5万平米以上，至少有2个主力店及商业中心，主力店一般为大型超市及百货公司。其商圈范围通常能扩及整个城市或10公里左右范围，有些较大规模的购物中心甚至能扩及周边城市。

大型综合超市面积(不含商业中心)须超过8千平米以上，还需判断超市范围三公里的人口数需超过15万人，如其周边有其他大型综合超市，须考量竟争者分流，商圈范围内减掉被分流的户数还须余15万人。

百货公司一般都在城市商业中心，一般来说入店人流没有购物中心及大型综合超市大，如所选店址有外露面也可依门前人流量做依据，参考城市商业中心条件，如两者都不符，需另行评估。

在此类商圈开店的基本指标是：进商场人流量平常日1万以上，节假日1.5万人以上。

店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离(约300米)。

4交通枢纽的商业中心

此类商圈主要是为了方便搭车的人流购物用餐而形成的，因此其顾客主要是过路客及在附近上班及居住的人。

在此类商圈开店的基本指标是人流量平常日两万人，节假日3万人以上。

店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离(约300米)。

5封闭通路

这类型的商圈主要的来客就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员。

开店的基本指标分别为：火车站日均客流量3万以上，机场日均客流量1.5万以上，游乐园、景点年客流量300万以上。

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