江宁区上元大街的时代超市，在十一前突然关门，留下了与员工和商户的一系列纠纷和业界的众多疑问。

时代超市，因此也成为继香港百佳超市之后，又一在南京“折戟”的外资超市。

历史总是惊人的相似。回溯几年间，从新国道到百佳，在南京的外资超市均体现了不同程度的“水土不服”。根据粗略计算，时代超市江宁店，已是几年间在宁关门的第13家超市。此外，记者还通过有关渠道获知，南京另有个别大型外资卖场巨亏的预警消息。

“外来的和尚会念经”，这句话未能诠释南京超市业界的整体格局。南京零售市场的诸多“特殊性”以及充分竞争的格局，正与众多外资超市从“气势汹汹”到“黯然离去”产生着某种必然关系。外资超市，正在遭遇业界口中所谓的“南京困局”。

时代超市意外关门

2002年下半年，在一片热闹欢喜声中，位于江宁区上元大街的时代超市顺利开业。

与其9000平方米的面积相比，距其一侧20米远的苏果社区店瞬间成了“小弟弟”。

“刚开始生意还不错，到了周末还出现人流拥挤。”昨天，路过此店的居民告诉江苏商报。

这种“好景象”一直持续到去年年底。2006年年底，苏果在距离时代不足十米的对面，开设了单店面积最大的“黄金海岸店”。接近30000平方米的营业面积，及规格相当高的其他硬件设施，这让时代超市异常“尴尬”。

不久，时代超市便一改往常晚上10点打佯的规定，于晚上7:30左右开始打佯。同时，从南京模范马路上的另一家时代超市调来工作人员，顶替其他正在上班的员工。“并让促销人员全部回家。”一位时代超市员工说。

随后，时代超市张贴出告示：因业态调整，超市暂停营业，已办时代卡的顾客，在10月8日~10月15日退取现金。“这期间没有办理的客户，可以到时代超市模范马路店继续退取。”告示上说。

由于，时代超市在一楼大概有千把平方米租给个人经营，签定合约是到下月的15日到期。超市的关门，让里面20多位商户一时手足无措。

为了表明诚意，时代超市上海总公司来人与员工和商户进行沟通，承诺将按照劳动法的规定给员工们发放工资及加班费用和一些福利。在商户方面，时代超市方面承认自己违约，并同意赔偿商户一个月的租金。

由于总公司的承诺，一场外资超市“关门闹剧”，才稍稍平息。

记者致电时代超市上海总公司，一位负责人告诉记者，所有的事情都在商谈解决之中，至于停业的原因，可以参看南京店贴出来的告示。其他的问题均表示不愿意解释。

犹豫再三裹足不前

业界关于时代超市关门原因的揣测，流传着两种版本：有人说是因为经营管理不善，导致销售业绩下滑;也有人说，是受到对手的挤压，喘不过气来。传言可以有多种版本，唯一不能改变的是——时代江宁店关门了。

“关门是迟早的事情。”有知情人向记者透露，按着超市营销管理，像时代这样9000平方米的营业面积，每天的销售额保持在50万元左右，才是盈亏平衡点，而时代超市只保持在每天5万～9万元之间。房租和人员工资的不断上涨，成为压倒它的最后一根“稻草”。

另据记者了解，时代超级购物中心，是由香港肇丰集团旗下的江苏时代超市有限公司开出的大型卖场，在香港联交所上市。根据该公司计划，其集资的约一半资金用作扩充零售网络，提升长远盈利能力。

“作为上市公司，关掉一些盈利能力差和亏损店面，是不影响股价的重要措施。”知情人向记者分析。

与时代超市不同，觊觎南京市场许久的乐购超市，一直想完成“走进来”的布局。

据了解，特易购已有80年的历史，是英国目前最大的零售商，在欧洲排名第一。2004年7月，Tesco收购“乐购连锁超市”集团50%股份。此举标志着Tesco正式进入中国大陆市场，并与已经在中国安营扎寨的法国家乐福和美国沃尔玛集团在中国庞大的市场上展开竞争。

记者从乐购总部获悉，早在两年前，乐购的人便开始在南京四处打探，寻找合适的店址，图谋南京市场。有消息传出，英国最大的超市连锁集团“特易购”携“乐购”超市，将在新街口闹市区附近、江宁地区和大光路3521厂原址兴建三家大卖场，甚至还有乐购将进江北的传言。然而，截止目前，乐购仍然按兵不动，一家外场尚未开设。“南京市场竞争激烈的格局，以及走掉的一些外资超市的先例，应该是乐购犹豫再三的主要原因。”有业内人士分析。

的确，乐购总部相关负责人向江苏商报表示，南京是一个特殊的市场。乐购方面的确针对南京市场考察过，也曾对传言中的一些地点进行了商谈，但直到目前，乐购公司就开业事宜，仍然停留在商谈阶段。

不断增加的经营成本

做商业的人，都知道选址是卖场的第一要素，网点跟进是超市扩大影响和稳定市场的必要条件。

业界流行一句话：做超市第一是选址，第二是选址，第三还是选址。这足以说明选址对其重要的程度。

然而，随着对手快速的布点，空白点越来越少，想选个好的店址越来越难。

南京家乐福发展部经理倪培斌介绍，南京家乐福是家乐福在国内最早进行整改的门店，两年前整改工作就已结束，一直忙于筛选二店、三店的地址，先后考察过原利德隆、三山街等地点，但一直感到不满意，不是觉得商业门面房市口不佳，就是房屋建筑结构不符合大卖场布局，因此，历经两年调研新店的地址最终确定。

“南京现有大卖场逾80家，最近几年仍然再新增，但不少门店布局不合理。”苏果总部相关负责人告诉江苏商报，尤其江宁、鼓楼、河西等地形成大卖场扎堆竞争局面，导致各家经营状况都差强人意，部分超市日营业额仅有20万~30万元，几乎陷入亏本状态。

此外，目前南京主商业圈已经出现无商铺可买的局面。与此同时，商铺价格却在接连蹿升。中房指数地产数据显示，今年上半年全市的商业成交面积为208773平方米，成交均价达到9175元/平方米，比去年同期增长了28.3%。

南京裕兴房屋中介公司相关人士表示，与去年相比门面房的价格上涨了10%，如新街口、湖南路、龙江、苜蓿园位置，仅20~30平方米的门面房年租金是4万~5万元，与去年相比涨了1万~2万元。鼓楼区内湖南路、山西路的转让费很高，至少3万~5万元，好的门面房都是按一平方米多少钱的租金计算。

这就决定着不少超市要面对不断上涨的房租压力，还有昂贵的水电成本。

尽管如此，各家超市急功近利的思想在作怪，还是更愿意抢夺黄金地段，立马有高额的回报，而开在郊区要经过2~3年的市场培育期方能有所起色。

这就形成了众多大卖场往市区挤，南北“两头”比较宽松的格局。“北头”则以江北为例，六合、浦口一带也缺乏大卖场，“南头”江宁卖场较少。

“随着这几年的变化，这种格局已经开始慢慢改变，不少超市已经开始占领郊区市场，这就让整个南京市场的盲点越来越少。”有业内人士向记者分析。

“玩不转”南京市场?

无论是身在其中，还是准备进入，外资超市都不能忽视一个事实：南京市场“玩不转”。

据市商贸局统计资料显示，南京目前有洋超市接近20家，本土超市华诚100家左右门店、苏果500家左右。

论规模，论在业界的影响力，论管理经验及资金实力，麦德龙、沃尔玛、欧尚、每家玛、百佳、香港“7+1”等外来超市中的任何一个都有显赫的背景，这也正是它们入宁之前，都会令当地超市着实紧张一段时间的原因。

现实情况是，真正进入南京之后，这些“威猛之师”的声势开始慢慢退却。广告、打折返还、造声势，成为每家超市开业的“三板斧”。利德隆等卖场作为“先驱”最早进入河西，跟随后的诺玛特一样，都没能撑多久，河西因此被业内称为“死亡之地”。

作为一个新兴城区，离市区较远的距离，让河西的零售商业潜力被空前放大：好又多、金润发、苏果等仓储超市相继进驻，几平方公里之内挤进了五六家卖场。客源被分流、效益被平分，各个商家的销售额都将减少。盲目地扩张导致“价格战”经常由此爆发。

目前，南京超市业界渐渐归于平静。尽管有意向进入的仍有不少，但从2006年至今，还没有一家超市选择进入南京，这是铁定的事实。

而身在其中的几家外资超市，多显“疲惫”姿态。就连沃尔玛，也“仍然离预期目标有距离”。

苏果首席执行官马嘉樑在接受江苏商报采访时表示，南京市场需要60家卖场。如今，南京已有接近80多家卖场，800多个便利店，已经让市场开始趋于饱和。

各自都在努力瓜分一块“蛋糕”，较多的企业不得不选择低成本战略，造成“低成本等于低价格”的操作取向。

本土超市的寸土不让

外资超市除了要面对房租、经营成本以及人员工资的上涨，还要面对一个人的挑战。

苏果的首席执行官马嘉樑一直在放话：苏果在南京市场将寸土不让。可以预见，外来超市必然要受到本土超市的挑战和围攻。

为了抢占南京有限的市场资源，造成轰动效应，进入南京的外来超市都会不惜采取千种商品亏本销售等手段展开竞争，对本土超市施压，企图撬开南京市场。事实证明，这只是外资超市的单纯的想法。

作为本土超市老大的苏果，正在积极开店，在重要的商业区域和居民小区设立网点，遏住对手进入该区的咽喉要道，达到占领和巩固市场的目的。目前，各种业态加在一起，已经达到500点，这让外来超市颇有腹背受敌的感觉。

“其实，南京超市的竞争程度和密度并不亚于其他城市，可以说省城的超市业在全国站到了第一队列，经营理念和售后服务不次于京、沪等地，有限的购物群体，有限的城市面积，一个外来者想站住脚不是一件容易的事。”南京大学商学院刘厚俊教授指出，本土超市几乎集合了当地零售业的精英，他们经验成熟，对当地市民的消费心理和促销方式把握得比较到位。

而对中国超市市场有着深入研究的清华大学经济管理学院教授李飞，曾在一次超市连锁会议上提出了自己独特的意见，由于外来投资者先期投入成本相对比较高，一年亏很正常，如果三年后能够步入正常，就算可以了，所以大家对外来者的目前处境要客观地看待。

他认为，外来商家确实有些水土不服，但是做零售业需要有一个市场培育期。它们在各自选定的堡垒城市，比如沃尔玛选择了深圳，家乐福选择了北京，小心地把根扎下去，与国内市场进行全方位地接触、磨合，这期间给对手的感觉是外资零售企业在华发展缓慢，似乎有点“水土不服”。

“只有相互产生竞争，才能各自提高管理和营销水平，才能让企业走下去。”刘厚俊教授说。

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