案情再现

2014年8月，甲向A公司承租位于厦门市湖里区的一处商铺，用于开设餐厅。双方签订了《租赁合同》，约定租金为每月5万元，租期自2014年11月1日起至2024年10月31日止，其中自2014年11月1日起至12月30日为装修期，免收租金。合同签订之后，甲先向A公司支付了两个月的租金及押金，并开始对商铺进行墙面粉刷、高级灯具安装等一系列装修事宜，共计花费20余万元。

2015年2月，甲收到A公司的《解除租赁合同通知函》，称A公司改变公司发展战略，要提前收回租赁房屋，要求解除双方签订的租赁合同，并表示愿按照合同的约定返还押金及承担相应的违约责任。收到通知函后，甲就表示接受A公司提前解除的要求，但要求A公司对租赁房屋的装修进行补偿。A公司以双方在合同内并未约定装修补偿为由拒绝，甲就诉至法院，请求法院判令A公司赔偿其装修损失23万元。

法院审理

经法院审理后查明，2014年8月双方签订《商铺租赁合同》后，甲将装修方案及装修期限等均提交A公司审核，A公司在设计图上也盖章确认过。目前甲的装修实际仍存在价值，并可以为A公司所利用。所以，经过相关鉴定机构对现存装修进行鉴定后，法院判令被告A公司除承担违约责任外，还要补偿给原告甲人民币12万元作为装修的补偿。双方均接受法院判决未上诉。

专业律师点评

首先，本案的争议焦点在于，A公司解约后，甲是否有权要求A公司承担一定的装修费用赔偿?《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第九至第十三条，对此做了较为明确的规定，架构了一套较为有效的房屋租赁处理制度。

具体而言，《解释》装修补偿负担责任分成经出租人同意与未经出租人同意两种情形分别规定。承租人未经出租人同意，擅自进行装修装饰，构成侵权，承担侵权责任，有义务恢复原状。

经出租人同意进行装修的，《解释》又进一步区分装修装饰物是否形成附合。未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状;已经形成附合的，进而根据合同的履行状况分别区分为：合同无效、违约解除、合同期满终止三种情况。

第一，在合同无效时，已经形成附合的装修物需要根据出租人是否同意利用而区分，出租人同意利用的，折价归出租人所有;不同意利用的，由承租人拆除，由此造成房屋损毁的，承租人需要恢复原状。

第二，租赁合同因违约而解除时，所附合的装饰装修物的残值损失由违约一方承担赔偿责任;双方都具有过错的，依照各自的过错比例承担责任。

第三，在合同期满或双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

其次，我们可以通过本案例了解一下餐饮商铺租赁装饰装修的损失确定原则。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。举个例子，装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行一年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，一年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。

再次，值得我们注意的是，在这个案例中，甲与A公司还约定了“免租装修期”。在实践中，免租期的规定是常见的，也是商铺产权人的商业战略，有利于商铺的租赁和销售。但“免租装修期”并非严格意义上的法律概念，仅是对租赁合同条款长期实践中所形成的一种商业习惯的概括。因此，在承租人在签订商铺租赁合同时，需要明确免租的内容以及期间。通常情况下，“免租装修期”指的是一定期限内免除租金，不包含水电费等。

最后，我们需要注意到，案例中提到装修图纸的签字，这是证明装修经出租人同意的重要证据。结合上述第一点，我们一再强调，《解释》将装修装饰物区分为是否经过出租人同意，而产生不同的法律效果，然而，在实践中，许多当事人往往也忽略了这一点，而在装修时仅有口头约定，没有保留任何有效证据，致使在诉讼中吃“哑巴亏”。

在实践中，餐饮商铺租赁过程中的装修装饰问题，还可能涉及到水电、有线网络等管线问题;商铺上空、地下固定物以及左右相邻关系问题;商铺开发建设使用权利的瑕疵问题也可能影响到承租人的装修、使用。等等。

综上，笔者建议投资者在租赁餐饮商铺过程中，除了格外注意租赁合同的签订外，还需要对装修的特殊需要、是否经出租人同意、工程对房屋结构影响以及装修物、添附物的归属等问题做出明确约定。