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22个理由告诉你澳洲购物中心模式的优越性
时间:[2016-10-11]    来 源:中国特许经营新闻部     作 者:中国特许经营项目  点击:
澳洲购物中心

22个理由告诉你澳洲购物中心模式的优越性1政府按照人口分布,对区域购物中心进行合理分区规划,避免过度竞争,对投资人有较佳的保障,也有利于已开业购物中心及未来需拍卖的购物中心用地价值的最大化;2在中国大陆以每20~30万人口配置一个10万平米购物中心的分区规划标准(在澳洲是每10万人口配置一家10万平米的大型购物中心),使得项目带来的人均零售商业面积保持在0.5~0.33平米的相对低水平,即使加上其他较小、分散的零售物业,也能使人均商业面积保持或接近1平米,避免了商场过剩的问题;

3购物中心是社区繁荣稳定不可或缺的基础设施,以包括政府职能、医疗等全方位的服务而深受消费者喜爱,与周边居民的日常生活密不可分,因此是一项非常安全的投资;4从项目启动前就能确定、并且在购物中心开发或再开发过程中获得保障的投资回报率;5科学合理的分期开发,与社区(人口)共同成长、变化,使初期开发及运营成本可以最小化,而长期又得以保持区域中的领导地位;

6澳洲区域型购物中心有不可撼动的体量,完善的功能及业态组合,及世界最先进的定位、设计、规划、招商、运营理念,即使没有政府保护也能长期屹立不倒(如悉尼的百年老店Broadway百老汇购物中心最近4年都是澳洲大型购物中心的年度每平方米营业额冠军);政府的分区规划,在充分满足区域消费者的全方位生活所需的基础上,也使区域购物中心的投资价值得到最大化;7针对每个不同区域人口特性而做的购物中心定位、规划,极大程度避免了购物中心的同质化;

8每年进行的消费者调研,及根据消费者需求变化而不断进行的购物中心招商、运营调整,也确保了购物中心始终与时俱进,始终受消费者欢迎;9优先招入本地餐饮零售商家的核心招商理念,使中国当今很多新旧购物中心“招商落地难”的问题迎刃而解,同时也扶持了地方商家的连锁化发展;使得项目无论在一线城市,还是四五六线城市,都能毫无障碍的成功落地;10支持了中国以消费拉动经济增长的国策,也促进了项目入驻城市、区域的地方经济发展;

11为政府提供每年客观的消费相关税收;12大大促进地方就业;13以年平效(即平均每平米年营业额)为标准,严选每个入驻地区最佳的商家入驻,而不是靠名气(如国际名牌)、好看、新潮来选择商家,充分保证了入驻商家真正受消费者欢迎,而购物中心得以从客观的交易额中取得合理的租金回报;

14良好的表现不佳商家的淘汰机制与周期设定;15运营良好、投资回报率优秀的购物中心即使被投资基金整体或部分收购,原来证明行之有效的运营管理团队仍获签15~20年的长期合同,为购物中心的长期稳定繁荣提供有力保障;16切合每个不同国家、市场的合理门店大小,使澳洲同面积、同种类零售门店的营业额比美国高一倍(即年平效高一倍);

17澳洲区域购物中心接地气的超市、(折扣)百货主力店,加上备受重视、强大的中小专业店组合,完全可以克服中国以传统家电卖场、百货化的超市大卖场、价高质次的“二房东模式”百货的核心问题;18招入以高平效为支撑的实体零售商,完全无惧电商的竞争(如中外快时尚服饰零售、升级版10元店名创优品等);

19澳洲购物中心的完善服务、一流的体验造就了很好的社交场所,这些也是电商所无法替代的;20当今中国的随意性消费,已经达到或超过75%,这就是为什么中国的电商有可能是全世界最强,但目前也仅占中国大陆社会零售总额约13%, 因为电商满足的主要是目的性消费。澳洲式购物中心将紧贴区域消费者的日常所需,提供他们喜欢的商品、服务与价位,因此完全无惧所谓的“电商冲击”。而来自澳洲、目前世界市值最高的专业购物中心开发、运营集团Westfield, 已经走在全球购物中心发展的尖端,推动线上线下一体化的“全渠道”零售及无边界的消费者消费体验;

21澳洲这种消费者、零售商、开发商、政府“四赢”的模式,已经有约60年的可追溯历史。期间没有一家澳洲本地开发的大型购物中心失败过,和今天中国大陆约85%的购物中心是失败或是有大问题的(来源:中国最专业的购物中心协会“中购联”);22澳洲区域购物中心过去超过40年的往绩,每年的投资回报,均跑赢当地的CPI即通胀率,这几乎是世界上仅有的,也使澳洲购物中心成为数以万计美元的国际养老金、保险集团、机构及高净值个人投资人热切追求的标的。

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